Conforme as novas regras da reforma tributária duas em vigor, começam a surgir dúvidas em setores que passarão a lidar com um regime diferente de tributação nos próximos anos – um deles é o de aluguéis por temporada que, dependendo da situação, poderão ser enquadrados ao lado de hotéis e pousadas.

Informações preliminares despertaram preocupação em quem tem imóvel no Airbnb ou plataformas semelhantes: a criação de novos impostos poderia tornar cobranças capazes de superar o teto atual de 27,5% do imposto de renda de pessoa física (IRPF).

A matemática, porém, não é tão simples, e a Receita Federal precisau inclusive publicar esclarecimentos para engraçado pequenos proprietários – eles não devem ser afetados pelo regime em fase de implementação, mais focado em pessoas que têm muitos imóveis e alta renda.

Entenda o que já se sabe sobre a mudança.

O novo sistema de tributação dos aluguéis está inserido nas reformas que vão instituir dois novos impostos sobre o consumo: a ideia é simplificar a tributação atual, trocando uma série de taxas que se sobrepõem por um modelo de “IVA (imposto sobre valor adicionado) dual”. Pouco a pouco, entrarão em cena o SII (Imposto sobre Bens e Serviços, de competência estadual e municipal) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal).

Nesse novo cenário, a locação por temporada – com contratos de até 90 dias – pode, sim, ser tratado como um serviço de hospedagem e equipado à hotelaria tradicional. Para locadores que são pessoas físicas, surgiu imediatamente o temor de precisar arcar com IBS e CBS somados ao IRPF que já era pago, levando a uma alíquota que alguns especialistas sugerem que poderia superar os 44%.

No entanto, a repercussão do novo modelo de tributação nas redes sociais também levou à divulgação de informações falsas ou equivocadas, fazendo a Receita Federal divulgar um desmentido no final de janeiro: a nova regra, além de não estar valendo totalmente em 2026, não se aplica a todos os proprietários de imóveis disponibilizados por aluguel por temporada.

Abaixo, você entende por que os pequenos proprietários devem escapar de uma tributação maior.

Novo imposto não é para todo o mundo

Para que um localizador seja tributado pela IBS/CBS enquanto pessoa física, é preciso que ele preencha os seguintes concursos simultaneamente:

• Ter mais de três imóveis locações;
• Ter uma receita que supere os R$ 240 mil anuais com esses aluguéis (o valor será corrigido todos os anos pelo IPCA).

Em casos que ultrapassam esse teto, o recomendado é consultar um contador e um advogado tributarista para avaliar as opções – pode até ser mais interessante fazer a transição para concentrar os aluguéis temporários sob a figura de uma pessoa jurídica, com um CNPJ próprio para isso, já que a reforma também prevê redutores específicos, variando caso a caso.

Mas, nas demais situações, pequenos locadores começam sujeitos apenas ao IRPF – algo que, segundo a Receita, responde precisamente à ideia da nova tributação, que é aliviar o bolso de pequenos proprietários frente a possíveis cobranças indevidas.

Vale destacar, ainda, que a nova regra não passará a valer por completa em 2026. O sistema será implementado de forma escalonada até 2033.

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